การขายแล้วเช่ากลับ (Sales and Leaseback)

หลักการ
หากราคาขาย สูงกว่า ราคาตลาด จะถือว่า ส่วนต่างนั้น เป็น ธุรกรรมจัดหาเงิน
ต้อง "ตัด" ส่วนนี้ออกก่อน เพื่อหา PV ของค่าเช่าที่แท้จริง คือ สัญญาขายโดยการพ่วงและเช่ากลับ เรายังตัดขาดกันไม่ได้ ต้องคำนวณหา สิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ ขณะที่ ส่วนที่ขายให้เข้ากำไรขาดทุน
สมการ Balance
Dr ROU [สิทธิการเช่าที่หลงเหลือ] + เงินสด [เงินที่ได้รับจากการขาย] =
Cr BV [ล้างทิ้งมูลค่าบัญชีของอาคารนั้น เหมือนขายทิ้ง] + กำไรส่วนที่ขาย + LL [หนี้สินสัญญาเช่าปัจจุบัน]

ตัวอย่าง
ขายอาคารราคา 2,000,000 บาท (BV 1,000,000 บาท, FV 1,500,000 บาท) เช่ากลับ 5 ปี (PV ค่าเช่าตามตาราง 1,158,260 บาท)

คำนวณค่า 2 ตัว

1. ROU [สิทธิการเช่าที่หลงเหลือ]
   step 1.1
   ราคาขาย > ราคาตลาด (FV) : 2,000,000 - 1,500,000 = 500,000 บาท ถือเป็น ธุรกรรมจัดหาเงิน ต้องตัดออกก่อน
   step 1.2
   PV ค่าเช่าที่แท้จริง = 1,158,260 - 500,000 = 658,260 บาท
   step 1.3
   หาสัดส่วนสิทธิการเช่าที่หลงเหลือ [ส่วนที่เช่ากลับ]
   คำนวณจาก PV ค่าเช่าที่แท้จริง / FV
   = 658,260 / 1,500,000
   = 43.884%

step 1.4
คำนวณ ROU [สิทธิการเช่าที่หลงเหลือ] = 43.884% * BV
= 43.884% * 1,000,000
= 438,840 บาท

2. กำไรส่วนที่ขาย
   step 2.1
   กำไรจากการขายทั้งหมด : FV - BV : 1,500,000 - 1,000,000 = 500,000 บาท
   step 2.2
   สัดส่วนส่วนที่ขายออก 100% - 43.884% = 56.116%
   step 2.3
   กำไรส่วนที่ขาย : 56.116% * 500,000 = 280,580 บาท

3. ลองแทนค่า สมการ balance
   Dr 438,840 + 2,000,000 = 2,438,840
   Cr 1,000,000 + 280,580 + 1,158,260 = 2,438,840