จากบทความที่แล้ว อธิบายถึงค่า P/NAV เพื่อดู “ราคาเหมาะสม” และ Yield เพื่อดู “อัตราผลตอบแทน” ถ้า P/NAV มีค่าต่ำกว่า 1 ก็เหมือนว่า เราจะได้ของที่มี"ส่วนลด" ส่วนถ้า Yield มีค่าสูง ก็เหมือนว่า เราก็ได้ผลตอบแทนคุ้มๆจุกๆอยู่นะ ดีกว่าไปฝากบัญชีธนาคาร   ทีนี้ อยากจะยกตัวอย่างให้ดูสักนิดว่า ถ้าเราดูแค่ 2 ค่านี้มันพอจริงหรือ ไม่ต้องดูข้อมูลอะไรอีกแล้วใช่ไหม? ซื้อเลยๆ ยั๊งงงง... คำตอบคือ ไม่ใช่ ครับ
  ยกตัวอย่าง MJLF เป็น กอง REIT ที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอยู่ 3 โครงการ ได้แก่ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน, ซูซูกิ อเวนิว รัชโยธิน และ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รังสิต โดยทั้งหมดเป็น Leasehold คือไม่ได้ซื้อที่ขาด แต่เซ้งสิทธิมาบริหารจัดการเก็บค่าเช่า ทีนี้ลองมาดู 2 ค่าที่ว่า

จากข้อมูล ณ วันที่ 5 พค 2569

  1. P/NAV เท่ากับ 0.44 (ว้าวๆๆ ส่วนลดเยอะมากๆ ตั้ง 56%)
  2. Yield เท่ากับ 12.07% (เยอะแบบโคตรโหด โคตรอันตราย)

  อยากให้ฉุกคิดนิดนึง ของอะไรที่มันดูดีมากเกินไป มันจะเหลือถึงเราหรอ 555+ ทำไมตลาดถึงให้ราคาถูกขนาดนี้ พอหาข้อมูลเพิ่มเติมพบว่า...
  โครงการ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รังสิต จะหมดอายุสัญญาเช่า ก.พ. 2570 โดยหากไม่มีการต่อสัญญาก็จะทำให้ รายได้ของกองลดไปประมาณ 11% และจากอัพเดทล่าสุด กองก็ยังไม่มีแผนจะต่อสัญญาแต่อย่างใด...
  ผลที่ตามมาก็คือ Yield ในอนาคต ก็น่าจะลดลง เพราะหากไม่ต่อสัญญาจริง รายได้กองก็ลดลงตาม จะเอาเงินที่ไหนมาจ่ายได้เท่าเดิมหละ จริงบ่ๆๆ
  สรุปสั้นๆ ดูแค่ ราคาถูก กับ ผลตอบแทนสูง ไม่พอครับ เราต้องดูคุณภาพของกองๆนั้นด้วย ประกอบด้วยครับ บทต่อไปว่ากันด้วย การดูปัจจัยพื้นฐาน ในการลงทุน REIT ครับพ้ม แจกัน