ไม่ใช่ว่าเรามีเงินพร้อมแล้วทะเล่อทะล่าเข้าไปลงทุนเลยมั่วๆ หรือไปเชื่อคนอื่นบอกว่าตัวนั้นดีตัวนี้ดี อย่างที่บอกครับ การลงทุนแบบ no knowledge อันตรายมั่กๆ
  ในบทความนี้ขอพูดถึงตัวเลข 2 ตัวสำคัญที่จะบอกเราว่า REIT ที่เรากำลังจะเข้าไปลงทุนนั้นมี “ราคาเหมาะสม” (คือราคาที่เข้าลงทุนนั้นกำลังอยู่ในช่วง sale หรือ “มีส่วนลด” อยู่รึเปล่า) และ “อัตราผลตอบแทน” ที่เราจะได้นั้นคุ้มค่ามั้ย
1. P/NAV ดู “ราคาเหมาะสม”
1.1 P (Price) หมายถึง ราคาตลาดซื้อขายปัจจุบันของ REIT กองนั้น
  ยกตัวอย่าง CPNREIT ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 12.10 บาท
1.2 NAV (Net Asset Value) หมายถึง มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ง่ายๆคือ กอง REIT นั้นหากเอาสินทรัพย์หักลบกลบหนี้สินแล้วเนตๆมีมูลค่าเท่าไหร่ โดยตัวเลขที่เอามาคำนวณให้ใช้หน่วยที่เป็น “บาทต่อหน่วย”
  ยกตัวอย่าง ข้อมูลในเวบไซต์ของ CPNREIT แสดงค่า NAV อยู่ 2 คือ หน่วยที่เป็น “บาท” (Baht) และ “บาทต่อหน่วย” (Baht per unit) โดยข้อมูลล่าสุด ณ วันที่ 31/12/2025 อยู่ที่ 11.6689 บาท

Screenshot 2026-04-26 152136

  วิธีการดู ง่ายนิดเดียวหากค่าที่คำนวณได้นั้น น้อยกว่า 1 ก็หมายความได้ว่า ราคาที่เรากำลังจะซื้อนั้นมี “ถูกกว่า” มูลค่าทรัพย์สินปัจจุบันของ REIT เมื่อเทียบเป็นต่อหน่วยเท่าๆกัน อนุมานได้ว่า เรากำลังได้ ของถูก หรือ มีส่วนลด อยู่นั่นเอง
  ยกตัวอย่างการคำนวณ CPNREIT เอา P หารด้วย NAV -> 12.10 / 11.6689 ได้เท่ากับ 1.037 ค่าที่ได้มากกว่า 1 ตีความได้ว่า ราคาที่เรากำลังจะซื้อนั้นก็ไมได้ถูกขนาดมีส่วนลดนะ
2. Yield ดู “อัตราผลตอบแทน”
  Yield คือ อัตราผลตอบแทนต่อปี เหมือนกับ อัตราดอกบี้ยเงินฝากธนาคาร ที่เราไปฝากเงินในบัญชี ธนาคารจะแจ้งเราตรงๆเลยว่าได้ กี่% ต่อปี อย่างบัญชีออมทรัพย์อยู่ที่ประมาณ 0.25% ต่อปี (รวยไม่ไหวแล้วโว้ย 555+) แต่ของ REIT เราต้องมาคำนวณเองนิดนึงครับ
  Yield คำนวนจาก เงินปันผลจ่าย * P
2.1 เงินปันผลจ่าย คือ กอง REIT นั้นจ่ายเงินปันผลทั้งปีรวมกัน กี่ บาทต่อหน่วย
  ยกตัวอย่าง CPNREIT จ่ายปันผลไตรมาสละครั้ง เท่ากับว่าจ่าย 4 ครั้งต่อปี เพราะฉะนั้น ต้องเอาตัวเลขจ่ายปันผล 4 ครั้งล่าสุดมารวมกันจะได้ 0.2794+0.0691+0.2261+0.2505 เท่ากับ 0.8251 บาทต่อหน่วย

2.2 P ก็เหมือนเดิม คือ ราคา ราคาตลาดซื้อขายปัจจุบันของ REIT กองนั้น จากตัวอย่างด้านบน CPNREIT ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 12.10 บาท
  คำนวณโลด เอา เงินปันผลจ่าย หารด้วย P -> 0.8251 / 12.10 ได้เท่ากับ 0.0682 หรือ 6.82% ต่อปีนั่นเอง

  สรุป กรณีของ CPNREIT หากเราเข้าลงทุนตอนนี้จะได้ อัตราผลตอบแทน ประมาณ 6.82% ต่อปี และราคาที่เข้าซื้อไม่ได้ “ถูก” ขนาดมีส่วนลด ครับ

  ทั้งนี้ทั้งนั้นดูแค่ 2 ตัวนี้แล้วจบๆ ซื้อเลย ยั๊งงงง เราต้องเข้าใจด้วยว่า REIT ที่เราจะไปซื้อนั้นมีคุณภาพหรือไม่ (เหมือหนุ้นที่เค้ามองกันเรื่อง ปัจจัยพื้นฐาน) เรียกว่า ของแทร่ หรือ แทร่ก็อปเกรด A 555+ มาว่ากันต่อในบทหน้าคร้บ