ตามมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 (TAS 40) เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน กิจการจะสามารถโอนเปลี่ยนประเภทสินทรัพย์ไปเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้ ก็ต่อเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการใช้งานเกิดขึ้นจริงและมีหลักฐานสนับสนุนที่ชัดเจนเท่านั้น การเปลี่ยนความตั้งใจของผู้บริหารแต่เพียงอย่างเดียวไม่ถือเป็นหลักฐานที่เพียงพอ การบันทึกบัญชีเมื่อมีการเปลี่ยนประเภท จะขึ้นอยู่กับว่ากิจการเลือกใช้นโยบายการวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วย "วิธีราคาทุน" หรือ "วิธีมูลค่ายุติธรรม" ดังนี้ครับ:

  1. การเปลี่ยนประเภทจาก สินค้าคงเหลือ (Inventory) ไปเป็น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (IP) หลักฐานการเปลี่ยนการใช้งาน: เกิดขึ้นเมื่อกิจการ เริ่มทำสัญญาเช่าแบบดำเนินงาน ให้กับบุคคลหรือกิจการอื่น (จากเดิมที่ตั้งใจจะขายตามปกติธุรกิจ) การบันทึกบัญชี ณ วันที่โอน:
    กรณีใช้วิธีราคาทุน (Cost Model): โอนไปด้วยมูลค่าตามบัญชีเดิม จะไม่มีผลกระทบหรือผลต่างใดๆ เกิดขึ้นจากการโอน
    กรณีใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม (Fair Value Model): กิจการต้องบันทึกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วย "มูลค่ายุติธรรม ณ วันที่โอน" หากมีผลต่างระหว่างมูลค่ายุติธรรมกับมูลค่าตามบัญชีเดิมของสินค้าคงเหลือ ให้รับรู้ผลต่างนั้นเข้า "งบกำไรหรือขาดทุน (P&L)" ในงวดนั้นทันที เสมือนว่ากิจการได้รับรู้กำไรจากการขายสินค้านั้นออกไป
  2. การเปลี่ยนประเภทจาก ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ (PPE) ไปเป็น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (IP) หลักฐานการเปลี่ยนการใช้งาน: เกิดขึ้นเมื่อ สิ้นสุดการใช้งานภายในกิจการ (เลิกใช้งานเองเพื่อเปลี่ยนไปปล่อยเช่าแทน)
    การบันทึกบัญชี ณ วันที่โอน:
    กรณีใช้วิธีราคาทุน (Cost Model): โอนไปด้วยมูลค่าตามบัญชีเดิม ไม่ทำให้มูลค่าหรือราคาทุนเปลี่ยนแปลงไป
    กรณีใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม (Fair Value Model): กิจการต้องคิดค่าเสื่อมราคาและรับรู้ผลขาดทุนจากการด้อยค่าของ PPE จนถึงวันที่เปลี่ยนการใช้งานให้เรียบร้อยก่อน
    จากนั้นเปรียบเทียบมูลค่าตามบัญชีกับมูลค่ายุติธรรม ณ วันโอน โดยให้ถือปฏิบัติเสมือน "การตีราคาใหม่ตาม TAS 16" ซึ่งมีกฎดังนี้:
    หากมูลค่าเพิ่มขึ้น: ให้รับรู้ส่วนที่เพิ่มขึ้นเข้า "กำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จอื่น (OCI)" ในบัญชีส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์ (ห้ามนำเข้า P&L เด็ดขาด เว้นแต่เป็นการกลับรายการผลขาดทุนจากการด้อยค่าที่เคยรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายไปแล้วในอดีต)
    หากมูลค่าลดลง: ให้รับรู้ส่วนที่ลดลงเป็นผลขาดทุนใน "งบกำไรหรือขาดทุน (P&L)" (เว้นแต่สินทรัพย์ชิ้นนั้นเคยมีส่วนเกินทุนจากการตีราคาค้างอยู่ใน OCI ให้นำไปหักลดยอดส่วนเกินทุนใน OCI ให้หมดเสียก่อน ส่วนที่เกินจึงค่อยรับรู้ใน P&L)
    📌 กฎเหล็กจำง่ายๆ:
    จาก สินค้า (Inventory) ย้ายไป IP แบบ FV ให้นำผลต่างทั้งหมดเข้า P&L
    จาก สินทรัพย์ใช้งาน (PPE) ย้ายไป IP แบบ FV ให้นำผลต่างด้านกำไรเข้า OCI (ไปพักไว้ในส่วนของเจ้าของ) เพื่อยึดหลักความระมัดระวัง